トランクルームも、ルームシェア?

昨今、ルームシェアという生活スタイルが流行っていて、流行を超えて、一つの選択肢として定着しつつあります。 家族でない複数の人間が、一つの建物を分有して、家賃負担も分割するという共同生活の一種です。 ルームシェアをする理由には、大きく二つあると思われます。 まずは家賃を分担することによる、負担の軽減です。戸建を数人でシェアした方が、風呂水道・キッチンなどの共有による家賃の節約により、一人暮らし用アパートやマンションを借りるよりもコスト的に優れているということでしょう。 さらには、共同生活そのものに価値を見出すという側面です。若者に限らず、誰かとともに暮らすというのは、それだけで価値あるものと言えます。 さて、トランクルームも、ルームシェアできないかなと、考えたことはありませんか。 費用の面で、トランクルームをシェアできたら、色々と便利だと思いませんか? 例えば、引越しの際に一時的に家財を預けなければならなくなった、というような、イレギュラーな事態に備える。転勤が多くて、安全な場所に家財を預けておきたいような機会が多いが、職業柄、先の予定は読めない。そうした気持ちから、トランクルームを借りておきたいと考えている人は多いと思います。 しかし、トランクルームをその都度レンタルするのは手間だし、月単位での契約が多いから、全くしようせずに過ごす時間も生まれてしまって、効率が悪い。 もし希望者複数人でトランクルームのシェアができたら、費用は安くすみますし、誰かしらが使っていれば無駄な出費ともなりません。利用者の間で、使用量に応じて費用負担額が変動するようにすれば、理想的かもしれないですね。 多くの業者が、複数人での契約に対応しています。利用者全員に利用登録カードが渡され、メンバーならば誰でも荷物の出し入れができるでしょう。

事前対策

土地の下には「追加請求書」がたくさん埋まっている危険性があるということは前述しましたが、調査による予測の他に、どういった対策が可能であるのかを見て行きましょう。まず、できるだけ調査する箇所を増やし、新築を依頼している施工会社に、近隣の施工事例などを多く調べてもらうという方法が挙げられるのではないでしょうか。予測されるリスクとその可能性を探り、結果を参考にして見積りの中に必要な費用を予備費として計上し、最悪の場合を想定しながら収支計算を織り込んで行くと良いでしょう。新築マンションを建て、賃貸事業を行うということに投資リスクがあるのは「当たり前」の話と言えるでしょう。つまり、リスクはもともとゼロにすることはできないと言えますが、それでも、最低限、賃貸事業として成り立つか否かということを確認しておくことが必要であると言えるのではないでしょうか。これは、利益は少なくても事業として成立するということであれば、リスクの発生する確率とリターンの大きさを考慮し、それに見合った投資であるかどうかという事を判断すれば良いと言えるのではないでしょうか。不確定要素があるからといって、それは単なる「要素」であるのですから、むやみに心配する恐れはないと言えるでしょう。立地も地盤も問題なく、容積率も大きい土地で、しかも割安、という土地を見つけることができたら、それはとても有力な候補地だと言えるのではないでしょうか。しかし、塔状の建物に該当する場合、耐震強度などといった基準が厳しくなるとされ、そのため、躯体部分が大きくなるという要因でコストアップが考えられてしまうでしょう。縦に長い建物を企画するといった場合、塔状建物に該当するか否かといった確認は必須であると言えるのではないでしょうか。

コストのかかり方と、かけ方の選択

建物の建築構造別にコストが変わってくるということは理解していただけたのではないでしょうか。しかし、構造だけでなく、すべてに共通してコストに影響を与えるという点「建物の形状」というものを同時に考えていくということも必要になってくると言えるのではないでしょうか。自宅を建てるといった場合などを想像してみるとわかりやすいでしょう。真四角の、サイコロを積んだような無味乾燥なデザインと言ったようなものは、できれば避けたいでしょうし、ダイナミックな印象で、実際にコスト面からも「豪邸」といわれてしまうような物件も考えものと言えるでしょう。賃貸物件というものの目的は「事業」であり、そのために新築するということは、コストと見た目が偏ることなく、両立していなければならないでしょう。つまり同じ面積でも、最小限の表面積の形状を考えるといったこと必要となってくるでしょう。同じ床面積であれば、デコボコした建物より真四角の建物といったほうが表面積は少なくなることは理解できるでしょう。また建物の構造といった点から見ても、同じ柱と本数であっても、でこぼこしているより均整の取れているほうが強度は強くなるとも言えるでしょう。このことから、真四角のように壁や柱が均一である建物のほうが、耐震強度を満たすために必要である柱などの躯体部分は少なくて済むということになり、大きなメリットと言えるでしょう。建設にかかる費用は、躯体にかかるものと、設備にかかるものとに大別され、投資目的で賃貸経営を考えている場合には、商品力を上げてくれる設備費用に比重を置いておくほうが合理的だと言えるのではないでしょうか。

高層マンション

コストと要求を考える

同じ「高層マンション」であっても、賃貸物件として要求される規模や構造、性能といったものが異なっている場合、必要とされる構造も当然異なってくると言えるでしょう。では、その「構造の判断」というものはどのように行って行けば良いのか、見ていきましょう。必要な要求を満たし、かつ最も安いコストに収まると言ったものを選択していくように心がけるということは必須と言えるのではないでしょうか。たとえば、広い敷地である場合、車は建物の前に平置き駐車が可能であルナらば、わざわざ建物をラーメン構造にして1階に駐車場を作らなければならないと言ったことはなくなるでしょう。また、素材の違いで8階建てまでか、10階建て以上かと言った場合、1フロア増えるごとに、家賃も大きくなっていくという事と、建設コストによる利回りを計算することで、事業としての収益性を第一に考えた上で判断すると言ったことになるでしょう。さらに、コストがかかりすぎるけど、とにかく賃貸面積を確保したいという場合には、デメリットに目をつぶり「鉄骨」で建築すると言ったことも検討すべきと言えるでしょう。1センチでも建物を大きく作りたいと考える場合、鉄骨を検討し、たとえ建築コストが変わらないという結果になったとしても、賃貸スペース自体が大きくなれば、それだけ収支は良くなるのは目に見えているからと言えるでしょう。このように、建物の構造を検討していくと言った場合には、まず「どんな賃貸空間を作りたいのか」を考え「そのためにどんな構造が必要か」ということを追求していくことが必要となるのではないでしょうか。何を捨て、何を残すのがベストであるのか、自分自身で考えるということが必要なのではないでしょうか。  

高層新築マンション

高層マンションの新築を企画するといったときには、経営面でも様々な要素を考えなければならないと言えるでしょう。しかし、すべて知っていなければならないということではないと言えるでしょう。専門的な点などは、設計士と言った専門家が検討してくれるため、任せてしまうというのもありでしょう。賃貸事業を始める事業主として知っておかなければならない事は、可能性と問題点という部分ではないでしょうか。技術的なことは専門家にかなうわけはありませんが、土地購入から始まり、多額の資金を投資し、賃貸事業者として、考え得るいろいろな可能性を考え、実行していかなければならないのではないでしょうか。高層の新築マンションといえば、大きく3つの構造に分けることができると言えるでしょう。それは「 鉄筋コンクリート」「 鉄骨鉄筋コンクリート」「 鉄骨造」の3つであり、木造で高層マンションを建てたいという方はまずいないのではないでしょうか。鉄特有の引張り強さとコンクリートの持つ圧縮強さという長所を生かした構造や、コンクリートと鉄筋を組み合わせることによって成り立つ構造、またさらに鉄筋の芯である部分に鉄骨を利用したと言ったものは、前者以上に強度の向上が見られるとされているようです。鉄骨造というものは、躯体に鉄製の部品(鋼やコラム)と言ったものを組み合わせて造られるというものだそうです。その中で、賃貸事業が考えるべきと言えるのは、性能とコストの特徴と言え、そこに着目して検討していく必要があると言えるのではないでしょうか。それにはまず、構造別に発生するとされるコストと性能の基本的な違いを理解しておく必要があると言えるでしょう。

構造の種類

柱や梁により、建物の強度を維持していると言った構造で作られているものを「ラーメン構造」と呼んでおり、このラーメン構造というものの構造は、建物によって1メートル四方もある大きな柱と梁の接合によって成り立っているとされているようです。ラーメン構造のメリットとされているのは「柱と梁で支える構造であるため、空間に仕切りがなくても建築可能であるという事」「8階建までの一般的なマンションの建設であれば、強度も十分であるとされ、緻密に構造計算する事によって、それ以上の階数の建設も可能になる場合があるという事」という2つのメリットがあげられるのではないでしょうか。そのため、1階を駐車場にするといった場合であれば、壁の必要ないラーメン構造が最適であると言えるでしょう。また素材によってはコストがかかってしまうとされる高層マンションをそれで建てるということができれば、コストの節約としても大活躍と言えるでしょう。また、ラーメン構造であれば、柱と梁で支えられている空間の区切りというものは基本的に変更可能となり、1フロアに4部屋のワンルームを作ったとした場合、将来需要が変化してワンルームの需要が無くなったという時などに、隣り合ったワンルーム2部屋をつなげ、1LDK や2DKと言った間取りに変更するといったことが可能であると言えるのではないでしょうか。需要の変化に対応できるこのような構造は、賃貸経営者として長期的に見れば有利であることは一目瞭然と言えるのではないでしょうか。しかし、素材によってコストが抑えられると言っても、限界はあり、柱に使う鉄筋やコンクリートの量は節約できないとされており、材料費や鉄筋組の工賃の削減には限度があると言えるからではないでしょうか。